5月報稅季將來到！財政部在2023年底至今共頒布兩項房屋新制，分別為下修豪宅成交門檻與放寬繼承持有時間判定，而本次民眾在申報售屋所得上，又需要注意什麼呢？對此，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏說明，在2015年12月31日前、也就是房地合一稅上路以前取得的房屋，賣房所得須併於隔年度5月綜合所得稅申報；而2016年起取得的房屋，售屋所得納稅則適用房地合一稅，必須在產權移轉登記完成後的30日內申報，「也就是說，若是在2015年底前取得，並於2023年間完成房屋買賣的民眾，售屋所得記得要在今年5月完成申報繳稅。」

售屋所得方面，原則上得依照「房屋出售價格－房屋原始取得成本－必要費用=所得」的公式進行計算，如果房屋取得時間是在實價登錄上路以前，已經查不到買價，也無法提供取得成本證明，售屋所得就得採取「設算課稅」方式計算，公式將變為「房屋評定現值ｘ各縣市地區設算比率=所得」；但要特別注意的是，若售出總價符合豪宅交易認定標準，計算方式則不同，售屋所得為「出售總價ｘ房地現值比例(房屋評定現值/房屋評定與土地公告現值總額)ｘ17%設算所得比率=所得」。

陳俊宏提醒，財政部為了讓售屋所得稅基更貼近實情，在今年訂定「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修各縣市豪宅交易的認定標準，台北市由7000萬元下修至6000萬元；新北市則從6000萬元下修至4000萬元；桃園市、新竹縣市、台中市、台南市以及高雄市，也從4000萬元下修至3000萬元；其他地區則從4000萬降為2000萬元，「若是在2023年賣出的房子，售價剛好符合下修後的豪宅交易標準，又無法提出取得證明時，就得依豪宅標準計算售屋所得，將是此波「下修豪宅成交門檻」受影響最大的一群人。」

以台北市售價6000萬元房屋為例，假設房屋現值為400萬元，下修豪宅交易門檻前，所得計算則為：400萬元乘上台北市設算比率45%，須申報180萬元；改制後若認定為豪宅交易，假設出售時房地現值比例為30%，再乘上17%設算所得比率，將有306萬元必須得併入財產所得稅申報(600萬ｘ30%ｘ17%=306萬)。

表/「豪宅交易標準下修」重點整理。永慶房屋彙整提供

而針對連續繼承，財政部則在去年底放寬持有時間的認定標準，陳俊宏指出，過去若發生繼承再繼承情形，持有房屋時間僅能追朔至前一手，因此售屋所得恐因短期持有被課徵重稅。依照房地合一稅規定，房屋持有2年內轉售所得稅率為45%、2至5年為35%、5至10年為20%、10年以上則為15%。而新制放寬為同一房屋自買賣取得日開始後，不論經過幾次繼承都可累計持有時間，就可避免爸爸過世將房屋繼承給媽媽，媽媽再繼承給兒女時，兒女轉售卻被課徵重稅的情形。

另外，針對繼承而來的房屋，究竟售屋所得併入綜合所得稅申報，依累進稅率繳納5至40%，還是適用房地合一稅，依持有時間繳15至45%？陳俊宏說明，得視取得或繼承房屋的時間而定，共有三種情形：一，假設繼承時間點為房地合一稅上路前，也就是2015年12月31日前，則售屋所得就得並於5月的財產交易所得一起申報；二，若是在2015年12月31日前取得房屋，但繼承時間點發生於2016年之後，則新舊制都適用，可選擇最優惠方式申報；三，若取得房屋與繼承時間點都在2016年以後，則適用房地合一稅制。

而繼承的房屋若有尚未償還的抵押貸款債務，債務減去賣屋時的房屋評定與土地公告現值總額，若有剩餘屬於繼承取得房屋的成本，可以從售屋所得中扣除，達成節稅的效果；至於繼承後無力償還貸款、被迫賣屋的情形，陳俊宏表示：「這樣的情況，可以申請非自願性出售房地產，適用稅率是20%，就算房屋持有時間在5年內也適用！」並強調：「應新制上路，民眾千萬注意是否核實申報，以免日後遭稅徵機關追稅與處罰。」

表/「房屋繼承持有時間」新舊制差異。永慶房屋彙整提供