實體零售正在重新定義消費者「逛街購物」的意義！根據世邦魏理仕（CBRE）最新發布的《2024亞太零售創新指數報告》，整個亞太零售市場正經歷一場全新的轉型浪潮，購物空間從單純的銷售場域，轉變為集娛樂、社交、體驗於一體的多元場所。這股轉變不僅改寫了傳統零售版圖，更催生出嶄新的消費體驗與商業模式。

新舊市場角色重組

在這波零售創新浪潮中，日本、韓國及泰國憑藉其充滿活力的國內零售生態系統、多元的旅客客源，以及豐富的文化娛樂體驗，穩居區域領先地位；以日本為例，該市場不僅擁有亞太區最強的零售租賃需求多樣性，除餐飲業態外，還有來自服裝零售商的強勁需求，特別是國內品牌的擴張表現格外突出。

圖/日本的服裝零售商，擁有強勁零售租賃需求。擷取自PHOTOAC

與此同時，印度與越南等新興市場展現出巨大潛，，這些市場依靠穩健的人口增長和快速的經濟發展支撐零售銷售成長，但由於缺乏優質零售空間，特別是在核心商圈，潛力尚未完全釋放；值得注意的是，印度市場目前的活動主要由海外新進品牌和新興本土品牌推動，而非已建立的主流品牌。

香港、新加坡和雪梨等成熟市場則扮演著零售商區域布局的戰略據點，儘管這些市場的高消費力持續吸引新的零售投資，但人口老化等人口結構問題，也為其未來發展帶來挑戰；特別是香港，自2014年起受到中國內地遊客消費習慣改變影響，雖然租金跌幅相對溫和，但目前租金水平僅為巔峰時期的三分之一。

體驗為王的新消費時代

CBRE亞太地區研究部主管Ada Choi指出：「購物中心已經演變成人們互動交流的場所，而不再只是單純的銷售據點。」這種轉變要求商場業主必須重新思考空間定位，打造能與消費者產生情感連結的場域。

報告特別點出，六大元素對於打造「會說故事的空間」至關重要，戶外空間、家庭／寵物友善設施、運動健身場域、驚喜體驗、餐飲規劃，以及美學設計；以深圳即將在2025年開幕的K11 ECOAST為例，該項目便充分融入這些元素，展現出新一代購物中心的發展方向。

具體而言，戶外空間的規劃可為消費者提供更舒適的購物和用餐環境，因應寵物飼養人口上升，商場也需要規劃寵物遊戲區和配套設施；而運動相關消費的崛起，則促使商場業主積極引進運動服飾、器材和主題式娛樂體驗等業態。

另一個值得關注的趨勢是，商場正加入更多藝術、設計和文化元素，不僅為消費者打造差異化體驗，也提供更多適合社群媒體分享的空間場景，這反映了新一代消費者對於「可分享性」的重視，以及商場在社群時代的角色轉變。

租賃市場新態勢

儘管整體市場氛圍樂觀，但租賃需求呈現明顯的「核心傾斜」特徵，報告顯示，自2023年以來，雖然大部分亞太零售市場的空置率都有所下降，但核心區域的跌幅更為顯著，導致零售商在尋找擴張機會時面臨更大挑戰。

以上海為例，由於核心區域以外表現疲軟，全市空置率略有上升，CBRE認為，這種次要區域需求恢復較慢的現象，反而可能為規模較小的零售商提供測試新概念的機會；為促進需求，次要商圈的業主建議採取更積極的招商策略，如舉辦快閃市集或與藝術家合作策劃活動等。

零售商與業主的雙向革新

面對市場變革，報告為零售商和商場業主分別提出了具體建議，對零售商而言，除了傳統的租金成本和銷售生產力考量外，更應注重商場或街區的整體氛圍是否符合品牌形象，同時應避免千篇一律的店面設計和標準化商品，而是為每個據點打造獨特且在地化的體驗。

對商場業主而言，除了主動尋找能為商場帶來驚喜元素的新品牌外，也要善用快閃店或短期租約，保持商品、服務與體驗的新鮮度；此外，業主還需要在整合休閒元素的同時，投資配套設施與軟硬體升級，打造完整的零售生態系統。

CBRE直言：「亞太區零售創新正進入新階段，實體零售的價值已經超越了純粹的商品交易，轉而聚焦於如何創造獨特且難以複製的消費體驗。在這個過程中，空間設計、品牌組合、科技應用等多個層面的創新，都將扮演關鍵角色。」

隨著消費者行為持續演變，零售創新的腳步不會停歇。不論是成熟市場還是新興市場，找到適合自身特點的創新路徑，將是決定未來競爭力的關鍵所在。