【房產觀察】從免稅天堂到資本升值引擎：為什麼懂佈局的人正在前進杜拜？

2025-04-02
Sylvia
大勢理財, 熱門新聞

從疫情後的資金轉向、亞太地緣風險升溫，到全球高淨值人口遷徙路徑的重新洗牌，杜拜不再只是富豪們的度假天堂，而逐漸成為「新世代資產配置」的實戰舞台！2024年台灣對外直接投資金額創下449億美元新高，年增幅高達90.57%，而在這股資產重組與避險趨勢中，杜拜正憑藉其零稅優勢、高報酬潛力與開放政策，悄然成為具備國際視野者的新標的。

杜拜為何成為資本佈局者眼中的機會之城？

根據CBRE與Savills報告，2024年杜拜住宅市場租金年漲幅達23.5%，部分核心區域投報率突破10％，遠高於台灣2.15%、日本4.33%、新加坡3.5%；房價方面，自2020年以來已累計上漲逾五成，但市中心建案如Bayz102、Diamondz等，每坪仍落在45萬至55萬元新台幣區間，與北市蛋黃區動輒150萬的高點相比，仍具補漲空間。

圖/杜拜近來吸引不少高資產族目光，不管是投資還是移居都十分具潛力。擷取自PHOTO AC

除了報酬結構吸引人，更讓資金傾斜而來的是杜拜對資產與企業的「零稅承諾」，個人不需繳納所得稅、房產稅、贈與稅與遺產稅，僅需負擔總價約4%的土地轉讓費與少數行政支出；企業設立於自由貿易區，亦享有100%外資所有權與零公司稅待遇，並已簽訂逾30個FTA與CEPA自由貿易協定，這不只是購屋優惠，更是一整套「制度設計上的資本保護傘」。

黃金簽證制度　開啟國際移動與資產彈性

自2019年起推行的「黃金簽證」政策，也讓杜拜擁有不同於亞洲置產地的戰略吸引力，符合資格的外籍投資人，若購屋金額達200萬迪拉姆（約新台幣1800萬元），即可取得10年長期居留資格，並可延伸至配偶與三代親屬；除可合法居住、就學與經營Airbnb短租之外，也能擁有銀行帳戶、當地醫療與財產繼承安排權限，對重視家族資產安全的高資產族來說，具備制度級價值。

城市規劃正在進化　人口紅利推升剛性需求

根據《Millionaire Migration 2024》報告，杜拜已連續數年位居高淨值人口淨流入前段班，目前阿聯酋總人口約380萬，其中光是華人就有約27萬人，且目前正飛速增長中，預計到了2040年時，人口將達780萬，且外籍人士比例更將高達90%，足見人口紅利不僅來自移工，更來自全球高技術專才的遷徙。

為因應人口與產業變動，杜拜於2021年啟動《2040都市總體規劃》，將城市劃分為五大發展核心區，包括歷史文化區、濱海生活圈、展覽商貿區、科技創新園與CBD，並同步推進Etihad Rail 高鐵與無人駕駛地鐵延伸系統，未來杜拜至阿布達比通勤時間將由90分鐘縮短至30分鐘，資本與人流的流動力道，預計將成為下一波資本升值的催化引擎。

圖/杜拜的地鐵系統也正不斷優化中。擷取自PHOTO AC

房價不到台北1/3　公設、裝潢、配套一次到位

以當地近期指標個案之一的「Bayz102」為例，規劃樓高102層，位於杜拜市中心核心生活圈，距離哈里發塔與地鐵站皆為三分鐘內距離，總價約255萬迪拉姆（約新台幣2295萬元），算上公設換算下來，每坪單價僅約台幣47.4萬元，內部還將配備義大利品牌 Dolce Vita 家具、全套精裝；雖規劃如空中泳池、健身會所與空中花園等50多項世界級公設，但整體公設比仍控制在25%上下，與台灣新建案普遍落在35～37%相比，實坪效益明顯更高。

另一指標案「Diamondz by Danube」，位於JLT捷運生活圈，也以「社區生活整合」為主打，Studio至兩房產品涵蓋多元坪型，一房單價約落在每坪50～55萬元之間，該案附設社交空間、共享辦公區、精品宴會廳等，企圖打造成結合高效生活與短租收益的混合型社區住宅。

圖/杜拜房地產投資相較台灣，可說相當有潛力。飛鷹地產、飛豬國際地產提供

團隊落地協助　打造台灣人信任的杜拜投資入口

目前在台灣已有實務團隊積極參與杜拜市場，其中「飛鷹地產」長年深耕竹苗科技圈住宅市場，於區內擁有逾30個直營據點與400多名團隊人員，為當地單一房仲品牌規模最大的業者之一；近期將目光延伸至國際市場，與擁有豐富海外建案操作經驗的「飛豬國際地產」結盟，攜手推動杜拜考察與專案布局，自2025年3月啟動首團前往杜拜後，即創下破億元台幣的成交佳績，全年預計將推動10團以上的實地考察行程，逐步擴大海外佈局版圖。

圖/飛鷹地產、飛豬國際地產2日攜手舉辦記者會。大勢邸攝

飛豬國際地產創辦人林咏震則是擁有15年以上建築開發、物業代管與海外交易實務經驗，團隊不僅長期觀察中東市場趨勢，更具備直接連線建商與系統性整合資源的能力，其操作架構涵蓋案源推薦、資金配置、簽約法務、黃金簽證申辦、資產代管與短租經營等完整流程，並視客戶需求分層規劃對應物件，過去合作對象包括科技族、醫界、企業二代與高資產家族帳戶。

圖/自2025年3月啟動首團前往杜拜後，飛豬國際地產即創下破億元台幣的成交佳績。飛鷹地產、飛豬國際地產提供

雙方認為，台灣人對海外置產並非無意願，而是缺乏制度、信任與整合的橋樑，雙方策略結盟便是希望能在杜拜建立一套有本地語言文化理解、又能貼近國際交易節奏的服務系統，未來亦計劃進一步與當地教育與金融單位合作，提供從移居、就學、租賃到家族資產整合的長期藍圖方案，期望讓杜拜不只是投資目的地，更成為台灣高資產族「可以落地的生活選項」。