【大勢邸／Sylvia】北市豪宅市場陷入前所未見的強烈分歧：一端是「陶朱隱園」首次成交便以 12 億元衝上北市豪宅總價榜第二名；另一端，今年七千萬元以上豪宅的平均成交坪數卻大幅縮減 10.5 坪，交易量同步腰斬，反映頂級住宅正同時面臨「天價洗牌」與「產品迷你化」雙軸變局。

根據住商機構彙整實價資料，自 2022 年以 13.74 億元奪冠的「文華苑」仍穩居北市總價第一；此次成交的「陶朱隱園」17 樓戶則以 12 億元直接擠上第二名。住商不動產台北市區協理錢思明指出，以該戶推估單價可能接近每坪 400 萬元，幾乎站上全台豪宅單價天花板，但仍屬極少數個案，無法視為市場全面回暖。

▲北市歷年總價最高豪宅。住商機構提供

與榜單的亮眼紀錄相對，量化市場卻持續走低。今年截至 10 月為止，北市總價逾億元豪宅僅成交 154 件，較去年同期暴跌 62.1%；其中中山區跌幅達 91.6% 最深，為近年罕見。對此，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，自央行去年第七波信用管制後，高資產族受限貸與利率影響，出手速度明顯放慢，「品牌建商今年更幾乎『棄守』億級豪宅市場，預售供給量持續萎縮，使成交件數難見起色』。

▲北市各行政區億元豪宅交易量。住商機構提供

豪宅市場不只量縮，產品規格亦同步縮小。據實價登錄，今年七千萬元以上預售豪宅交易 162 件，較去年縮減 50.8%；平均總價約 1.1 億元，年減 10.8%；平均成交坪數則從 90.5 坪降至 80 坪，是近五年最低，代表每戶平均少了 10.5 坪。賴志昶指出，一線建商雖須維持品牌價值與營建成本，不易調降開價，但會透過縮小坪數與調整產品規格來壓低總價帶，以「以空間換取總價」擴大買方池，符合目前高端市場的實際需求。

▲台北市豪宅歷年1~10月成交統計。住商機構提供

但壓力仍未解除，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，限貸影響仍在、房貸利率維持高檔，若明年經濟走弱，高價住宅屋主的融資負擔恐進一步上升，加重市場調整速度，「縱使豪宅單價仍具一定支撐力，但若買方信心無法回穩，價格結構恐有再度盤整的可能」。

從「陶朱隱園」的天價進榜，到市場普遍縮坪、壓總價，北市豪宅正在重新換氣。頂端少數個案仍能創價，但市場主流已從「買大」轉為「買精」，品牌、稀缺性與產品設計將決定下一階段的豪宅版圖。