*圖片由AI生成
台灣正式邁入超高齡社會，加上房市景氣由紅轉燈，帶動退休金融工具出現質變。根據金管會最新統計，2025年「以房養老」（商業型不動產逆向抵押貸款）迎來開辦十年來的最大爆發量，全年新增核貸件數與額度分別年增15%與19%，打破過往數年的成長僵局。專家分析，房市買氣降溫讓長者「捨賣轉貸」，是推升動能的主因。
數據顯示：核貸額度首破600億大關
據統計，截至2025年底，國內16家承作國銀累計核貸件數已達1萬340件、核貸額度達605億元。回顧2025年全年，新增件數達1,359件、新增核貸額96億元，兩項指標均創下2015年開辦以來的歷史新高，顯示高齡族群對「留房換現金」的接受度大幅提升。
三大動能推升：房市轉弱、估值攀升、政策誘因
銀行圈與房仲業者分析，2025年以房養老出現轉折點，主要受三大因素支撐：
房市景氣下行： 2025年全台房市降溫，六都建物買賣移轉量年減達24.5%。不動產業者指出，當房位「不好賣」且出租回報率受限時，長者更傾向透過銀行抵押獲取穩定現金流。
房價高掛增加資產價值： 雖然買氣降溫，但房價仍維持高檔。以雙北為例，因房屋估值攀升，同樣的物件能換取的養老金隨之增加。若以2,400萬元房屋、核貸六成、領取30年計算，每月領取金額比過去高出約8,000元，誘因顯著。
政策與銀行KPI驅動： 八大行庫肩負政策任務，且此類貸款不計入《銀行法》第72-2條的不動產限額，讓行庫在放款水位吃緊之際，仍有餘裕衝刺以房養老業務。
市場結構：六大行庫撐起九成江山
儘管市場熱度回溫，但「大者恆大」趨勢依舊明顯。2025年新增業務量幾乎由合庫、土銀、一銀、華銀、台銀及兆豐等六大行庫包辦，其新增件數占全體比重高達97%。其中，龍頭合庫單一家便貢獻了逾四分之一的成長量。
相對而言，民營銀行參與度依舊低迷。銀行主管坦言，雖然高齡化社會觀念轉變，但民營行庫仍考量長壽風險、房價波動及繼承法律紛爭，多採被動承作，市場呈現「官熱民冷」的兩極化發展。
展望未來：從政策工具邁向普及化
隨著65歲以上人口占比突破20%，「以房養老」已逐漸取代傳統「以兒養老」的觀念。業界認為，2025年的爆發僅是開端，未來若房貸利率走勢趨穩、銀行精算模型更趨成熟，以房養老有望從特定政策金融商品，正式轉化為高齡資產配置的標準工具。
【理財小辭典】以房養老 正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」。屋主將房子抵押給銀行，由銀行每月支付生活費，屋主仍可居住。屋主往生後，繼承人可清償貸款取回房屋，或由銀行拍賣房屋以支應欠款。
