【大勢邸／Sylvia】高房價與家庭結構快速轉變，正同步改寫七都住宅市場結構！根據永慶房產集團統計近五年七都25坪以下「小宅」與55坪以上「大宅」價格與交易占比，發現小宅房價漲幅全面超越大宅，其中新竹縣市表現最為突出，小宅單價5年漲幅逾6成；反觀大宅，不僅漲勢相對溫和，交易占比也持續下滑，目前僅新竹縣市與台南市仍勉力守住兩成關卡，其餘五都已全面跌破。

觀察2021年至2025年七都住宅價格變化，小宅單價在各都會區的漲幅皆高於大宅。永慶房產集團分析，由於當前人口結構朝小家庭發展，加上房價基期拉高，民眾購屋決策更重視總價可負擔性，使小坪數住宅逐步成為市場主流；而永慶房屋研展中心副理陳金萍指出：「經濟成長與資金環境推升房價，但購屋壓力同步放大，小宅因總價門檻較低、去化速度快，價格表現自然相對強勢。」

其中，新竹縣市小宅單價由每坪20萬元攀升至32.7萬元，5年漲幅高達63.5%，居七都之冠；即便是大宅，漲幅也超過4成。

▲大坪數住宅和小坪數住宅近五年平均單價。永慶房產集團提供

陳金萍認為，新竹縣市為科技產業核心聚落，就業人口與剛性需求穩定，但住宅供給有限，推升整體房價水準。在高房價現實下，即便科技族群薪資條件相對優渥，仍有部分買方選擇調整居住空間期待，轉向總價較低的小坪數產品；同時，就學與就業人口帶動的租屋需求，也提高小宅市場接受度，形成價格持續上行的結構性力量。

從交易結構來看，大宅需求萎縮趨勢更為明顯。近五年七都中，僅新竹縣市與台南市55坪以上大宅交易占比仍維持在兩成以上，其餘五都已全面跌破兩成門檻。新竹縣市大宅交易占比雖然5年間下滑11個百分點，仍以21.1%居七都之首。

陳金萍指出，新竹大宅交易多集中於科學園區周邊行政區，高所得家庭比例高，對居住空間仍有一定剛性需求，「不過在房價持續走高與家庭型態小型化的雙重影響下，大宅交易量仍難避免下修」。

台南市則是另一個仍維持大宅占比的例外，陳金萍說明，台南土地取得成本相對其他都會區偏低、開發腹地充足，加上在地長期居住習慣偏好較大生活空間，使大宅需求仍具一定基礎。近五年台南大宅交易占比僅減少5.1個百分點，目前仍有21.6%，顯示在價格壓力相對較低的市場環境下，大坪數產品仍保有生存空間。

▲大坪數住宅和小坪數住宅近五年交易占比。永慶房產集團提供

整體而言，七都住宅市場已明確走向「小宅化」，在房價高檔盤旋、家庭結構持續微型化的背景下，小宅不僅成為主流交易產品，也成為支撐房價的重要力量；相對之下，大宅正逐步退居利基市場，僅在具備高所得支撐與土地成本優勢的城市，仍能維持基本盤。