信用管制影響仍在，科技業高所得支撐自住需求；竹北、寶山價格出現分化，市場進入「價穩量縮」盤整期

新竹科學園區房市歷經前一波快速上漲後，今年進入量縮盤整階段。受到信用管制、房貸緊縮及高房價影響，買方追價意願明顯降溫，不過竹科高所得就業人口與科技產業聚落仍提供住宅基本需求，使新竹房價尚未出現全面性修正，市場呈現「量縮、價穩、區域分化」格局。

新竹市政府最新住宅市場分析顯示，2026年第1季新竹市買賣移轉登記1,104棟，年減21.2%，但較2025年第4季增加6.87%；建物第一次登記668棟，季增45.85%，顯示市場交易動能較去年底略有回升。預售屋方面，第1季實價登錄156戶，較前季增加76戶，創近五季新高。

價格方面，2025年第4季新竹市住宅單價指數為187.11，季減15.66，但仍較前年同期增加3.82%；第1季預售屋平均成交單價約62.5萬元，季增5.22%，創2021年第3季以來新高。不過，新竹市地政處指出，預售均價上升主要受到東區高單價建案成交比重增加帶動，因此不能直接視為整體房價全面上漲。

竹科買盤仍在　但追價意願降溫

房市業者指出，竹科房市目前最大的變化，是買方從過去的「怕買不到」轉為「價格是否合理」。

2025年信用管制後，竹科周邊預售市場交易量明顯萎縮。統計顯示，2025年前11個月，竹北市預售交易量年減86.6%，寶山更年減88.2%，顯示高房價與貸款限制對交易量的影響十分明顯。

然而，交易量大減並未同步造成房價崩跌。主要原因在於新竹科技產業聚落完整，竹科及周邊高薪就業人口仍形成穩定的自住需求，使核心區房價具一定支撐。

市場因此出現「有需求、但不願追價」的現象。購屋人開始將總價、通勤時間、生活機能及未來轉手性納入考量，產品條件與價格的匹配程度，成為建案去化速度的重要關鍵。

竹北高鐵房價高檔震盪　價格分化加劇

竹北仍是竹科房市最重要的核心市場之一，但高房價也讓買方追價力道減弱。

近期市場統計顯示，竹北部分熱門生活圈房價已出現修正，甚至有區域價格回到2024年水準，反映買方在高總價環境下開始轉向觀望。市場分析也指出，這波價格修正並非全面性崩跌，而與成交產品結構改變及買方追價意願下降有關。

因此，竹北未來房市可能呈現更明顯的「一案一價」格局。交通、學區、生活機能及品牌條件俱佳的建案，仍有機會維持價格；條件普通、開價偏高的產品，則可能面臨較長銷售期及更大的議價壓力。

寶山靠近竹科　需求仍有支撐

相較於竹北高鐵特區，寶山的房市表現更能反映竹科自住需求。

寶山鄰近新竹科學園區及台積電相關廠區，被視為竹科外圍重要住宅區。近年受科技業擴廠及園區外溢效應帶動，預售房價快速上升，近五年平均單價由約28.87萬元攀升至54.42萬元。

不過，在信用管制之後，寶山交易量同樣明顯萎縮。這也顯示，竹科題材雖能提供房價基本面支撐，但已不足以讓所有區域維持過去的高速成長。

未來竹科外圍房市能否維持買氣，關鍵將回到實際通勤距離、產業聚落、公共建設與生活機能。

下半年關注「量能回升」還是「價格鬆動」

展望2026年下半年，市場人士認為，竹科房市短期內仍將維持盤整格局。

一方面，科技產業仍是新竹房市最重要的基本面，高所得就業人口與自住需求，使核心區價格具抗跌條件；另一方面，房價已處高檔，加上貸款條件限制，首購及換屋族的購屋能力受到壓抑，交易量要回到前幾年高峰仍有難度。

因此，竹科房市下一階段的觀察重點，將從「房價會不會繼續大漲」，轉向成交量能能否持續回升，以及不同區域的價格修正幅度。

整體而言，竹科房市並未失去基本面，但市場已從過去的全面追價，進入「價格與產品分化」的新階段。對買方而言，議價空間與選擇性提高；對建商而言，能否控制總價、提高產品競爭力，將成為後續去化的關鍵。

竹科房市最熱絡的追價時代暫告一段落，但科技產業帶來的居住需求仍在。市場真正進入的，是一場從「搶房」轉向「挑房」的調整期。