文：元宏不動產加值服務平台創辦人/周昆立

0403花蓮大地震至今餘震不斷，不僅政府心急想推動都更，許多擁有老屋、擔心房屋耐震力不足的屋主也紛紛開始評估房屋是否該進行都更。不過，現在進行都更會很花錢嗎？老屋都更真能順利推動嗎？根據中華民國統計資訊網資料可發現，近五年與蓋房子相關的營造工程與常用類別的指數全面大漲，五年來普遍漲幅2~3成，在近年缺工、料漲的環境下，現在想都更似乎真的不是那麼容易。

對此，筆者認為，近年蓋房子所需的土地、各種原料、人工以及管銷成本等，幾乎樣樣大漲，光以營造工程的成本來說，近五年成本上漲2~3成，原本一坪20萬元可以蓋出大樓，現在都要一坪要25萬，甚至更高，在每坪成本多5萬狀態下，一個總銷5000坪的案子，蓋房成本就要多出2.5億，不僅蓋房者的毛利被壓縮，一般財力較差的都更實施者或中小型建商蓋房壓力更是大，也難怪都更案不容易推動。不過，如果民眾與建商能運用市場新推出的耐震新工藝，把都更餅做大，相信要省大錢推動都更，拿高容積獎勵，還能住的安全，其實也並不難。

台灣目前屋齡30年以上老屋佔住宅存量比重超過五成，人口密集的首都台北，老屋比重甚至超過7成。面對如今地震頻繁、強震頻現的台灣，老屋抗震力不足所導致的居住安全疑慮，真的需要眾人加以重視。

目前台灣有大量的老公寓、老透天，這些建物未來面對地震會很危險，原因在這些建物的建築結構。很多老舊公寓、透天房屋（民國88年12月29日以前取得建照）的結構設計耐震力不足，普遍難以承受6級以上持續15秒以上的地震侵襲，因此，如果台灣民眾想確保居住安全，老屋都更真的已經有很大的急迫性。

近年政府積極推動都更，也提供優惠貸款、容積獎勵等措施，但這幾年營建成本大增，加上房價漲勢已開始大幅趨緩，也讓都更推動增加許多難度。如今市場中有不少危老、都更案審核通過不開工，甚至放到失效，這幾年還有建商倒閉、跑路，市場出現不少爛尾樓，這些都是目前都更推動上面臨的困境，一旦老屋無法都更，就無法化解面對大地震來臨時的風險。

現在如果要推動都更「把餅做大」，讓建案價值更高，可以抵銷成本增加的衝擊，可能是重要的關鍵。以如今面對地震威脅來說，藉由「耐震設計」爭取政府的容積獎勵，是目前民眾可以特別關注的，因為，重建後的房子耐震性能提升，居住安全就會有保障，而且，還會因為容積獎勵而有更大價值，甚至因為耐震而更好賣。觀察近年火熱的危老都更核准案就可發現，很多實施者都會瞄準了「耐震設計」與「綠建築」等兩大項，來替爭取容積獎勵，可見一斑。

由於，台灣每隔幾年就會出現強震，民眾未來如果房屋都更，讓建物能耐七級強震而不倒，才能確保居住安全，估計也將會是未來建築的潮流。目前市場很多耐震技術與工法，有意都更的民眾都可以諮詢專家加以研究。如果想省錢蓋出耐震增值好房，台灣目前市面上也有「省成本、耐強震、可爭取高容獎」的「雙韌性耐震性能(RBone+雙核心柱中柱2.0)新工藝」推出搶市，運用此技術的RC結構體，其耐震性能遠比同等設計強度的SRC結構高出許多，而且，同樣耐七級強震下，每坪營建成本還可節省數萬元，以500坪基地的建案來說，建築成本約可省高達數千萬元，民眾也可以多加了解，相信要省大錢推動都更，還能住的最安全，資產更增值是很有機會的。

周昆立
◎現職:
元宏不動產加值服務平台創辦人
◎學經歷:
中興大學應用數學系、中央大學統計所畢業、北科大EMBA資財、業界知名「謄本達人」
◎專長:
地籍富數據分析應用